მიწის სტატუსის შეცვლა, ბიზნეს გეგმა • 577 737 964

თუ ბიზნესის დაწყების მიზნით სასოფლო-სამეურნეო მიწის სტატუსის შეცვლა არასასოფლო-სამეურნეოზე გსურთ, მაშინ საჯარო რეესტრში სხვა საბუთებთან ერთად ასევე საჭიროა ბიზნეს გეგმა წარადგინოთ.

ამ დროს მნიშვნელობა არ აქვს მიწის იმ ნაკვეთზე რეალურად აპირებთ ბიზნესის გაკეთებას თუ სტატუსის შეცვლა მხოლოდ მის გასაყიდად გჭირდებათ.

2022 წლის ივლისიდან (ამ კანონის შემოღებიდან) თითქმის 3 წელი გავიდა და ჩემს აქტივში ათობით წარმატებით სტატუს შეცვლილი მიწის ნაკვეთია.

რა მიზნით შეიცვალა სტატუსი?

მიზნობრიობების ყველაზე გავრცელებული ვარიანტებია: საწყობისთვის, ლოგისტიკური ცენტრისთვის, სასტუმროსთვის, კოტეჯისთვის, მაღაზიისთვის, დრაივისთვის, სწრაფი კვების ობიექტისთვის, ავტო პროფილაქტიკისთვის, ავტო სადგომისთვის, სავაჭრო/საოფისე ცენტრისთვის, წარმოებისთვის და ა.შ..

ანუ, თუ საქმეს ავიღე, იმ მიწის სტატუსი გარანტირებულად შეიცვლება!

ცხადია იმ პირობით, რომ ყველა სხვა საბუთი წესრიგში გაქვთ.

რა საბუთებია (და გადასახდელია) საჭირო საიმისოდ, რომ მიწის სტატუსი სასოფლო-სამეურნეოდან არასასოფლო-სამეურნეოზე შეიცვალოს, როცა მიწის ნაკვეთის დანიშნულების შეცვლა მოთხოვნილია მასზე სამეწარმეო საქმიანობის წარმართვის მიზნით?

შენიშვნა: ჩათვალეთ ქვემოთ საბუთების ეს სია სწორია 90%-ით მხოლოდ. სამწუხაროდ ეს არ არის სრულყოფილი სია. მიუხედავად საჯარო რეესტრში არაერთი ზარისა და მათ მიერ გადამისამართებულ ხალხთან ელ-ფოსტით კომუნიკაციის მცდელობისა (ელ. ფოსტაზეც კი არ პასუხობენ), ამ მომენტამდე მაინც გაუგებარია რჩება ჩემთვის ზუსტად რა არის საჭირო და რა არა ყოველ კონკრეტულ სიტუაციაში. გასაგები მხოლოდ ისაა, რომ კონკრეტულ შემთხვევაზე არის ბევრი რამ დამოკიდებული და ადგილზე უნდა გაირკვეს ყველაფერი.

საჭირო საბუთები და გადასახდელები

1) დასაბუთებული განცხადება მიწის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის საჭიროების შესახებ.

ამ განცხადებას ადგილზე დაწერთ საჯარო რეესტრში.

ეს ზუსტად ვიცი რომ საჭიროა ყველა შემთხვევაში.

2) შესაბამისი მუნიციპალიტეტის უფლებამოსილი ორგანოს მიერ გაცემული ინფორმაცია, რომლითაც დადგინდება მიწის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის დასაშვებობა მუნიციპალიტეტის სივრცითი დაგეგმარების ან/და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პირობების გათვალისწინებით.

ამის გარდა, თუ მშენებლობაა დაგეგმილი, საჭიროა მშენებლობის ნებართვა მერიიდან ან მუნიციპალიტეტიდან თუ 60 კვ/მ-ზე მეტი ფართობის შენობა უნდა აშენდეს.

ამ დროს საჭირო იქნება პროექტის/ვიზუალის წარდგენა. ოღონდ გაუგებარია რა დონის პროექტი/ვიზუალია საჭირო ამ ეტაპზე (ვინაიდან სრული არქიტექტურული პროექტი ძვირი ჯდება).

თუ ასაშენებელი ნაგებობის ფართობი 60 კვ/მ-ზე ნაკლებია, მაშინ არაფერია საჭირო აქ.

თუმცა არაფერში ვარ დარწმუნებული აქაც. შეიძლება მაინც გახდეს საჭირო მუნიციპალიტეტის წერილი, სადაც ეწერება, რომ “მშენებლობის ნებართვა საჭიროა, მაგრამ ჯერ მიწის სტატუსი შეიცვალოს და მერე გავცემთ [ო]”.

3) ბიზნეს გეგმა, რომლითაც დადგინდება საქმიანობის ყველა ძირითადი ასპექტი, ნათლად ჩამოყალიბებული მიზნები და ამ მიზნების მიღწევის გზები, ფინანსური გეგმა.

ამ საკითხში მე მოგეხმარებით.

ეს 100% საჭიროა ყველა შემთხვევაში.

4) ბიზნეს გეგმასთან შესაბამისობაში მყოფი ფინანსური რესურსების დამადასტურებელი დოკუმენტი.

ამ თემასთან დაკავშირებით დაგაკვალიანებთ თქვენი სიტუაციიდან გამომდინარე. ეს ზუსტად ვიცი რომ საჭიროა ყველა შემთხვევაში.

5) ბაჟის გადადის დოკუმენტი. გადასახდელი: 150 ლარი.

ბაჟს განცხადების წარდგენისას იხდი. ეს ოფიციალური გადასახდელია.

ეს საბუთები ოთხ დღეში ეგზავნება კომისიას, რომელიც 15 კალენდარულ დღეში იღებს გადაწყვეტილებას.

თუ გადაწყვეტილება დადებითია, თბილისის და ბათუმის შემთხვევაში იხდი საკომპენსაციო თანხას კვ/მ-ზე 3,4 ლარს (მიწები საქართველოს სხვა ქალაქებში და რეგიონებში გათავისუფლებულია ამ გადასახდელისგან).

თუ რეკრეაციული ზონაა, მაშინ ჰექტარზე გადასახდელი შეადგენს 100,000 ლარს.

მიწის სტატუსის შეცვლა: 6 რჩევა

1) ზუსტად უნდა იცოდეთ რატომ ცვლით სტატუსს.

თქვენ შესაძლოა საერთოდ არ გინდოდეთ თქვენს მიწაზე ბიზნესის გაკეთება. შეიძლება სულაც მისი გაყიდვა გინდოდეთ, მაგალითად უცხოელზე.

მეტსაც გეტყვით, ბევრს სწორედ ეს უნდა, რომ მიწა გაყიდოს, თან უცხოელზე (რომელსაც არ აქვს ამ ქვეყანაში სასოფლო-სამეურნეო სტატუსის მქონე მიწის ფლობის უფლება).

2) მიუხედავად იმისა, რომ სტატიის ზემოთ ნაწილში საჭირო საბუთების სია გაწერილი მაქვს (ბოლოს ეს სია 2025 წლის 11 მარტს დავაზუსტე), მაინც დარეკეთ საჯარო რეესტრში და დააზუსტეთ კონკრეტულად რა საბუთებია საჭირო რომ მიწის სტატუსის შეცვლა წარმატებით მოხდეს თქვენი რეალობის სპეციფიკიდან გამომდინარე.

3) საჯარო რეესტრი არ გეუბნება კონკრეტულად რა ფორმატში ითხოვს ბიზნეს გეგმას.

აქვთ ერთი სტანდარტული აბზაცი, რომელსაც გეტყვიან ან მოგწერენ.

კარგი ისაა, რომ მე ვიცი რა არის საჭირო და რა ფორმატში.

4) ბიზნეს გეგმასთან ერთად მოითხოვება ფინანსური გარანტიის დოკუმენტი.

ორი რამ მუშაობს 100%-იანი გარანტიით:

თუ ბიზნესს/დამფუძნებელს ფული ანგარიშზე უდევს (ამ დროს კეთდება ცნობა ანგარიშზე ფულის არსებობის შესახებ), და

როცა ბანკისგან არის სესხის დამტკიცების დოკუმენტი.

დავაზუსტებ: სესხს არ იღებთ, ამ ეტაპზე მხოლოდ სესხის დამტკიცების დოკუმენტი გჭირდებათ.

თუმცა ბანკი ამ დოკუმენტს ასე უბრალოდ არ მოგცემთ. მან ჯერ უნდა განიხილოს თქვენი შეთავაზება.

განხილვისთვის ყველა ბანკს თავისი დრო სჭირდება. ზოგმა შეიძლება 2 დღეში დაგიმტკიცოს, ზოგს კი შეიძლება რამდენიმე კვირა/თვე დასჭირდეს.

ამიტომ აქ რეკომენდაციაა რამდენიმე ბანკს ესაუბროთ.

გასათვალისწინებელია, რომ “ბანკი იხილავს” შინაარსის დოკუმენტი არ გამოგადგებათ. სესხი დამტკიცებული უნდა იყოს და სწორედ ეს უნდა ეწეროს დოკუმენტში სესხის პირობებთან ერთად.

ოღონდ ბანკთან ბიზნეს გეგმით ხელში მისვლა მოგიწევთ.

ბიზნეს გეგმისთვის დამირეკეთ!

5) ხშირია შემთხვევა, რომ სრულ არქიტექტურულ პროექტს აკეთებენ მიწის სტატუსის შეცვლის მიზნით. ეს ცოტა თანხა არ ჯდება.

უკეთესი გზაა თუ არქიტექტორთან იმუშავებთ ჯერ გააკეთებინეთ მხოლოდ იმდენი, რამდენიც ყოფნის სტატუსის შეცვლას.

დანარჩენი სტატუსის შეცვლის შემდეგ იყოს (თუ საერთოდ აპირებთ იმ მიწაზე რამეს).

6) საერთოდ, თუ რეალურად ბიზნესს აპირებთ, სანამ არქიტექტორთან მიხვალთ ან სანამ მიწის სტატუსს შეცვლით, მანამდე ჯობია ბიზნეს გეგმის გაკეთება.

ეს იმიტომ რომ ბიზნეს გეგმაზე მუშაობის პროცესში ბევრ რამეს მიხვდებით და დაინახავთ (მომგებიანობას პირველ რიგში), და მათ შორის იმასაც მივდებით, თუ როგორ დაუსვათ ამოცანა არქიტექტორს სწორად და არ აწვალოთ ზედმეტად არც ის და არც საკუთარი თავი.

და კიდევ, თუ ბანკისგან ბიზნეს საქმიანობისთვის სესხის დამტკიცების დოკუმენტი გჭირდებათ, ეს ბიზნეს გეგმის გარეშე ვერ მოხდება.

7) იმ შემთხვევაში, თუ გადაწყვეტილება უარყოფითია, დაახარვეზებენ და მოგცემენ 10 დღეს ხარვეზის გამოსასწორებლად.

ამ დროს გაარკვიეთ კონკრეტულად რაშია პრობლემა.

თუ ამ დროში ვერ გამოასწორებთ ამ ხარვეზს, ხელახლა მოგიწევთ გასწორებული საბუთების შეტანა და იმ 150 ლარის ხელახლა გადახდაც.

და ბოლოს …

ამ მომენტში შეიძლება ბევრი რამ არ გექნეთ რაც საჭიროა – ფინანსური გარანტია, პროექტი, დეტალური ხარჯთაღრიცხვა, ინვოისები და ა.შ.

თუმცა დაახლოებითი მონახაზი მაინც თუ გაქვთ რას აპირებთ, ყველა დანარჩენს სამუშაო პროცესში მივხედავთ, იმიტომ რომ მე ყველაფერი მაქვს.

ზედმეტ ნერვიულობას და უამრავი შეცდომის დაშვებას, აჯობებს თავიდანვე იმოქმედოთ სწორი თანმიმდევრობით, რითაც დაზოგავთ დროს/ფულს/ენერგიას! საამისოდ, დამირეკეთ ქვემოთ მითითებულ არხებზე.