მიწის სტატუსი – შეცვლისას დაშვებული 10 შეცდომა

საქართველოში მიწის სტატუსი სასოფლო-სამეურნეოდან არასასოფლო-სამეურნეოზე ხშირად იცვლება სამეწარმეო საქმიანობის დასაწყებად (გაცილებით უფრო მეტს ეს მიწის გასაყიდად სჭირდება რეალურად). ამ პროცესში მიწის მფლობელები ხშირად უშვებენ უპატიებელ შეცდომებს. ეს შეცდომები მინიმუმ იწვევენ დროის/ფინანსურ დანაკარგებს, მაქსიმუმ კი ღებულობ უარს.

ქვემოთ მე განვიხილავ 10 ყველაზე გავრცელებულ შეცდომას, თქვენ კი ეცადეთ ისინი არ დაუშვათ.

1️⃣ მიწის სტატუსი მართლა საჭიროებს შეცვლას?

მიწის მფლობელებს ხშირად კარგად არ ესმის როდის არის საჭირო სტატუსის შეცვლა. ზოგჯერ საქმიანობა შესაძლებელია სასოფლო-სამეურნეო სტატუსითაც, განსაკუთრებით აგრობიზნესის, ფერმერული წარმოებისა და ტურიზმის მიმართულებით.

როგორ შეამოწმოთ გჭირდებათ თუ არა თქვენი სიტუაციიდან გამომდინარე?

დარეკეთ საჯარო რეესტრში.

2️⃣ სამართლებრივი მოთხოვნების “ჩავლით” ცოდნა

მიწის სტატუსის შეცვლა რეგულირდება სათანადო საკანონმდებლო აქტებით. თუმცა, უმეტესობა თავიდანვე არ არკვევს მისი მიწის სპეციფიკიდან გამომდინარე რა საბუთები სჭირდება.

დაურეკეთ საჯარო რეესტრს და დააზუსტეთ სია იმ საბუთებისა, რასაც გთხოვენ. ოღონდ მოემზადეთ, პირველ ჯერზე სიას დიდი ალბათობით ვერ დააზუსტებთ. ან იქნება არასრული, ან მცდარი. მოგიწევთ დარეკოთ მინიმუმ 3-ჯერ (თუ მეტჯერ არა).

3️⃣ მუნიციპალიტეტთან წინასწარი კონსულტაციის არარსებობა

ადგილობრივი მუნიციპალიტეტები და თვითმმართველობები მნიშვნელოვან როლს ასრულებენ სტატუსის ცვლილების პროცესში. მიწის მფლობელებმა უნდა გაიარონ წინასწარი კონსულტაცია, რომ გაიგონ, რამდენად რეალურია სტატუსის შეცვლა და რა დამატებითი დოკუმენტებია საჭირო.

მიაკითხეთ სათანადო წარმომადგენლობით ორგანოს თქვენს რეგიონში. აჯობებს მიხვიდეთ ადგილზე და ისე დააზუსტოთ.

4️⃣ უვარგისი ბიზნეს გეგმის მომზადება

“ფარატინა ქაღალდებით” არაერთი მოსულა ჩემთან (და ახლის გაკეთების სურვილით). მიწის სტატუსის შეცვლისთვის აუცილებელია ბიზნეს გეგმის წარდგენა. თუმცა, ბევრი მფლობელი ან საერთოდ არ ამზადებს მას, ან ამზადებს ზედაპირულად, რასაც შედეგი არ მოაქვს.

მეტიც, ხშირად არც იციან, რომ ბიზნეს გეგმის გარდა ფინანსური გარანტიის დოკუმენტიც სჭირდებათ.

5️⃣ გადასახდელების არასწორი კალკულაცია

მიწის სტატუსის შეცვლას თან ახლავს გადასახდელები და თუ მფლობელი არ ითვალისწინებს ამ ფინანსურ ასპექტებს, ეს შეიძლება გადაიზარდოს სერიოზულ პრობლემებში.

წინასწარ საერთო ხარჯების გათვლა მნიშვნელოვანია, რომ გზაში სიურპრიზები არ აღმოაჩინოთ.

6️⃣ დოკუმენტაციის არასრულყოფილად წარდგენა

საქმის შედეგიანად დასასრულებლად მნიშვნელოვანია ყველა საჭირო დოკუმენტის ერთად წარდგენა.

ხშირად მიწის მფლობელები თვითონ კრებენ საბუთებს, რაც შედეგად იწვევს საბუთების არასათანადოდ/არასრულად ამომზადებას. ეს კი შემდგომში პასუხის დაგვიანების ან უარის მიზეზი ხდება.

7️⃣ ზონირების რეგულაციების უგულებელყოფა

ზოგიერთი ტერიტორია არ ექვემდებარება სტატუსის შეცვლას რეკრეაციული, ეკოლოგიური, ურბანული განვითარების და ინფრასტრუქტურული შეზღუდვების გამო.

ამიტომ არის საჭირო წინასწარ იმის გარკვევა, შესაძლებელია თუ არა თქვენი მიწის სტატუსის ცვლა.

8️⃣ ალტერნატიული გზების გაუთვალისწინებლობა

იმისთვის რასაც გეგმავთ, ზოგჯერ საერთოდ არ არის აუცილებელი მიწის სტატუსის შეცვლა. შეიძლება საკმარისი იყოს დამატებითი ნებართვების აღება კონკრეტული საქმიანობისთვის.

მაგალითად, შესაძლებელია გრძელვადიანი იჯარის ან სპეციალური ნებართვების მიღება.

9️⃣ პროცესის “დაჩქარების” მცდელობა

ზოგიერთი მფლობელი ცდილობს “არაოფიციალური მეთოდებით” დააჩქაროს სტატუსის შეცვლის პროცესი.

გარდა იმისა, რომ ეს სერიოზული სამართლებრივი პრობლემებისა და ჯარიმების მიზეზი შეიძლება გახდეს, დამიჯერეთ, ხარჯი მეტი გექნებათ ვიდრე ხეირი.

🔟 მიწის ფასის არასწორი შეფასება სტატუსის შეცვლის შემდეგ

მიწის სასოფლო-სამეურნეო სტატუსიდან არასასოფლო-სამეურნეო სტატუსზე გადასვლის შემდეგ, მისი საბაზრო ფასი იცვლება (უმეტეს შემთხვევაში იზრდება), თუმცა მფლობელები ხშირად არ ითვალისწინებენ ბაზრის დინამიკას.

ამან შეიძლება სამომავლოდ გამოიწვიოს მიწის გაყიდვასთან ან ბიზნესის განვითარებასთან დაკავშირებული პრობლემები.

ბონუს შეცდომა:

ჰგონიათ, რომ ბიზნეს გეგმის დაწერა არის ადვილი ან იაფი. არც ადვილია (5-7 დღე სჭირდება) და არც იაფი (ფასი 2,000 ლარი + დღგ არის მინიმალური ფასი).

როგორ ავირიდოთ თავიდან ეს შეცდომები?

მიწის სტატუსის შეცვლა თუ გადაწყვიტეთ ამ სტატიას გაეცანით რჩევებისთვის.

თუ გსურთ პროფესიონალური კონსულტაცია და ბიზნეს გეგმა, შეგიძლიათ დამირეკოთ:

📞 577 73 79 64 (ზარი მობილურზე)

📞 577 73 79 64 (ზარი WhatsApp-ზე)